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三四线的房子,别买了!

2020-10-14 12:15:40 作者:Yxfdc.com 来源:玉溪房地产 点击 评论

买房这事情在中国老百姓的心中一直都是一件“只赚不赔”的投资,买房投资的风潮兴于一线城市,盛于二线城市,在三四线城市掀起了热潮。


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对于一个家庭或是个人来说,其实一二套房子就足够了。那么为什么还要买很多房子,无非是为了以后的能升值,至于为什么能升值,很多人并不想去弄明白。在很多人的心中认为,中国房价疯涨了二十年,以后肯定还要继续涨。这种惯性思考的行为可以理解,但是对于投资这样的事情却是不行的。


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我们选择去一个城市去投资,不管你有没有去研究一个城市,但潜意识起码会认为这个城市未来会越来越好,这样房价才能继续上涨。一个城市是否有发展的潜力,有很多维度可以去评判,比如说产业结构会不会升级、公共设施是否完善、教育医疗条件是否优越、城市治理水平如何等等。但是对于房价来说,一个最为关键的因素是要看这个城市是否呈现人口流入趋势,并且这个人口流入会导致城市人口结构优化。


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显然,目前能够呈现人口流入的城市主要集中在一二线城市,之前有一份报告显示,上海对高学历和高净值人群吸引力最强,深圳对人才的吸附能力最强;杭州、成都、重庆、长沙等二线城市人口净流入强劲,成都、重庆都市圈特征显著。对于三四线城市对人才的吸附能力很弱,并且一直呈现劳动力外流的态势,但房子却还是一直不停的在建,供大于求的局面早已出现。客观上说,泡沫已经很大。


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去探讨三四线城市的房价。我们也不得不去研究全国的整体趋势,从整体的供求关系来看,2018年全国的人均居住面积就达到39平米,基本上整体供求平衡了。但我们又看到,即便是全国人均居住面积有这么高,但是一二线城市的仍存在供不应求的局面,或是局部城市供应紧张的局面。这个结构性的不平衡说明三四线及以下的城市的供应早就过量,泡沫早已形成,风险很大。


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推动房价上涨另一个因素是居民购买力。其实我们知道三四线及以下城市的的房子有很大一部分都是外出务工人员回乡买的。什么意识,就是很大一部分去一二线城市打工,在大城市赚取工资,然后回家买房。这就形成一个容易迷惑人的现象,以为这个城市的收入是可以支撑房价的,实际上并非如此。但有一个现象我们也必须重视,外出务工人员回乡买房的需求以及消耗的差不多,很多这类型的人在自己的老家都是二套以上的房子,老家农村一套,城镇上一套,实际上那住的了这么多的房子?


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从投资的角度来看,三四线城市房子还有一个不能买的重要原因。具有一定投资基础知识的人应该知道,一项投资品的价值不仅仅是由我们对它的预期价值决定的,流动性也是觉得它的价值一个很重要的因素。房子的流动性怎么看?简单的看就是房子是否好卖。用数据来看就是可以去看这些城市的二手房的成交量,实际上都没有什么成交量,甚至有很多二线城市的二手房成交都不活跃。买到房子都难卖不出去,一旦有什么风吹草动就砸在自己手中了。


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三四线城市的房子,就不要买了。

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